INADIMPLÊNCIA: É possível cobrar até 10x o valor da taxa, do devedor contumaz

Não há ilegalidade na cobrança de multa moratória, com juros de mora, além de multa compensatória que pode chegar a 10 vezes o valor da taxa condominial, quando da inadimplência reiterada no pagamento das taxas de condomínio

Foi assim que recentemente decidiu o ministro Luís Felipe Salomão (STJ), ao analisar o Recurso Especial Nº 1.247.020.

Embora as referidas sanções possuam expressa previsão no Código Civil, a controvérsia naquela ação judicial, em verdade, girava em torno da possibilidade (ou não) de haver a aplicação de tais penalidades de forma acumulada pela administração dos condomínios.

Não haveria abusividade ao se punir, mais de uma vez, o condômino inadimplente por uma mesma infração? Aquela Corte Superior entendeu que não há. .

Porém, o STJ afirma que isso pode ocorrer apenas nas situações em que se está diante de devedores contumazes. Ou seja, naqueles casos em que a inadimplência ocorre de forma arbitrária e reiterada, de maneira tal que acabe por ficar comprometida a convivência harmônica no condomínio, em sério e grave prejuízo ao que chamamos de "solidariedade condominial". É que, nessas hipóteses de inadimplência que vira rotina por parte de um morador e em várias outras de igual gravidade, surge a figura do "condômino nocivo" ou "condômino antissocial", conforme leciona Flávio Tartuce (TARTUCE, Flávio. Direito civil - Direito das coisas - volume 4. São Paulo: Método, 2015, p. 318). Nessa linha de raciocínio, o STJ entendeu que não há de se cogitar na ocorrência de qualquer abusividade (bis in idem) ao se promover a cobrança acumulada de multa moratória, com a multa compensatória. Há clara diferença entre elas, e os fatos geradores são diferentes, inclusive.

Enquanto a primeira vem com a intenção de repetir a falta de cumprimento do dever do condômino; a segunda vem para desestimular a prática reiterada (contumaz) desta grave falta. Lembre-se, ainda, que a primeira tem natureza jurídica moratória, ao passo que a segunda tem caráter sancionatório.

Essa posição vem em defesa do princípio da boa-fé objetiva, especialmente na vertente da cooperação e da lealdade que deve haver entre os sujeitos de um condomínio, bem como do princípio da moralidade, que sempre deve haver nas relações, sejam elas negociais ou não. Assim, pelo o que se discorreu acima, penso que caminhou bem a decisão do STJ ora comentada, que, certamente, vem para contribuir no combate à "falência financeira" de muitos condomínios no Brasil.